合同续租预警与方案生成技能 (Contract Renewal Skill)

功能概述

本技能用于自动化合同续租管理，基于中集金地美兰中心真实Excel台账，提前识别到期合同，分析企业画像，生成个性化续租方案，并推送给招商人员和管家进行审批。

数据源配置

数据文件: /Users/mac/美兰中心C+服务.xlsx

工作表映射:

数据接口（依赖 customer-management 技能）

核心依赖

本技能依赖 customer-management 技能获取企业画像数据：

# 调用示例
customer_portrait = call_skill("customer-management", {
    "action": "build_customer_portrait",
    "unit_no": "T1-601"
})

# 获取企业画像数据
tenant_name = customer_portrait["基础信息"]["租户名"]
lease_end = customer_portrait["基础信息"]["截至日期"]
enterprise_type = customer_portrait["基础信息"]["企业类型"]
level = customer_portrait["基础信息"]["等级"]
费用记录 = customer_portrait["费用记录"]
服务记录 = customer_portrait["服务记录"]
风险标记 = customer_portrait["风险标记"]

核心逻辑

1. 续租预警扫描

def scan_renewal_alerts():
    """
    扫描即将到期的合同，生成续租预警
    
    Returns:
        dict: 分类预警清单
    """
    wb = openpyxl.load_workbook('/Users/mac/美兰中心C+服务.xlsx')
    ws_customer = wb['👨客户管理👨']
    
    today = datetime.now().date()
    
    alerts = {
        "红色预警": [],  # ≤30天
        "黄色预警": [],  # 31-60天
        "绿色提醒": []   # 61-90天
    }
    
    # 遍历客户管理表
    for row in ws_customer.iter_rows(min_row=2, values_only=True):
        status = row[12]  # 状态
        
        if status == "签约":
            unit_no = row[5]      # 单元号
            tenant_name = row[6]  # 租户名
            lease_end_str = row[11]  # 截至日期
            
            # 解析截至日期
            lease_end = parse_excel_date(lease_end_str)
            
            # 计算剩余天数
            days_remaining = (lease_end - today).days
            
            if days_remaining \x3C= 90 and days_remaining > 0:
                # 调用 customer-management 技能获取企业画像
                customer_portrait = call_skill("customer-management", {
                    "action": "build_customer_portrait",
                    "unit_no": unit_no
                })
                
                alert = {
                    "单元号": unit_no,
                    "租户名": tenant_name,
                    "截至日期": lease_end,
                    "剩余天数": days_remaining,
                    "企业画像": customer_portrait
                }
                
                # 分级归档
                if days_remaining \x3C= 30:
                    alerts["红色预警"].append(alert)
                elif days_remaining \x3C= 60:
                    alerts["黄色预警"].append(alert)
                else:
                    alerts["绿色提醒"].append(alert)
    
    return alerts

2. 企业画像分析（基于客户画像数据）

def analyze_enterprise_for_renewal(unit_no):
    """
    分析企业画像，为续租方案提供依据
    
    Args:
        unit_no: 单元号
    
    Returns:
        dict: 企业画像分析结果
    """
    # 调用 customer-management 技能获取客户画像
    portrait = call_skill("customer-management", {
        "action": "build_customer_portrait",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    # 1. 计算缴费准时率
    费用记录 = portrait["费用记录"]
    已支付数 = len([f for f in 费用记录 if f["是否支付"] == "是"])
    总费用数 = len(费用记录)
    缴费准时率 = 已支付数 / 总费用数 if 总费用数 > 0 else 0
    
    # 2. 计算服务满意度
    服务记录 = portrait["服务记录"]
    满意数 = len([s for s in 服务记录 if s["客户情绪"] == "满意"])
    总服务数 = len(服务记录)
    满意度 = 满意数 / 总服务数 if 总服务数 > 0 else 0
    
    # 3. 计算服务成交率
    成交数 = len([s for s in 服务记录 if s["成交情况"] == "是"])
    成交率 = 成交数 / 总服务数 if 总服务数 > 0 else 0
    
    # 4. 风险标记
    风险标记 = portrait["风险标记"]
    
    return {
        "缴费准时率": 缴费准时率,
        "满意度": 满意度,
        "成交率": 成交率,
        "风险标记": 风险标记,
        "等级": portrait["基础信息"]["等级"],
        "企业类型": portrait["基础信息"]["企业类型"]
    }

3. 续租方案生成算法

def generate_renewal_plan(unit_no):
    """
    根据企业画像生成续租方案
    
    Args:
        unit_no: 单元号
    
    Returns:
        dict: 续租方案
    """
    # 获取企业画像分析
    analysis = analyze_enterprise_for_renewal(unit_no)
    
    # 获取客户档案
    portrait = call_skill("customer-management", {
        "action": "query_customer",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    # 根据画像选择方案模板
    if analysis["缴费准时率"] >= 0.95 and analysis["满意度"] >= 0.8:
        # 优质企业 → 原条件续租
        plan_type = "A"
        proposed_rent = portrait["首年合同单价"]  # 维持原价
        discount_rate = 1.0
        incentive_policy = "无"
    elif analysis["成交率"] >= 0.3 or analysis["等级"] == "A":
        # 潜力企业 → 优惠续租
        plan_type = "B"
        proposed_rent = portrait["首年合同单价"] * 1.05  # 小幅上涨
        discount_rate = 0.95  # 95折
        incentive_policy = "首月租金减免10%"
    else:
        # 一般企业 → 市场化续租
        plan_type = "C"
        proposed_rent = get_market_rent(unit_no)  # 市场价
        discount_rate = 1.0
        incentive_policy = "无"
    
    return {
        "方案类型": plan_type,
        "建议租金": proposed_rent,
        "优惠折扣": discount_rate,
        "优惠政策": incentive_policy,
        "企业画像": analysis
    }

续租预警推送模板

红色预警（≤30天）

━━━━━━━━━━━━━━━
【续租红色预警】

🏢 企业：{tenant_name}
📍 单元：{unit_no}
📅 合同到期：{lease_end}
⏰ 剩余天数：{days_remaining}天

━━━ 企业画像 ━━━
等级：{level}
企业类型：{enterprise_type}
缴费准时率：{payment_rate*100:.1f}%
服务满意度：{satisfaction*100:.1f}%

━━━ 风险标记 ━━━
{risks}

━━━ 续租方案 ━━━
方案类型：{plan_type}
建议租金：¥{proposed_rent}/㎡/月
优惠折扣：{discount_rate*100:.0f}折
优惠政策：{incentive_policy}

🚨 请 @招商人员 @管家 立即跟进！

⚡ 操作链接：[腾讯文档-客户管理]
━━━━━━━━━━━━━━━

执行流程

Step 1 → 读取Excel客户管理表
         工作表：👨客户管理👨
         筛选：状态 = '签约'

Step 2 → 计算合同剩余天数
         剩余天数 = 截至日期 - 今日日期

Step 3 → 调用 customer-management 技能
         获取企业画像（费用记录、服务记录、风险标记）

Step 4 → 分级预警
         ├─ ≤30天   → 红色预警（紧急）
         ├─ 31-60天 → 黄色预警（高）
         └─ 61-90天 → 绿色提醒（中）

Step 5 → 生成续租方案
         根据企业画像（缴费准时率、满意度、成交率）生成方案

Step 6 → 推送企微
         发送给招商人员和管家审批

定时任务配置

{
  "name": "合同续租预警",
  "schedule": {
    "kind": "cron",
    "expr": "0 9 * * *",
    "tz": "Asia/Shanghai"
  },
  "payload": {
    "kind": "agentTurn",
    "message": "检查合同到期日期，提前3个月标记续租预警，提前2个月生成续租方案"
  },
  "sessionTarget": "isolated"
}

手动触发方式

1. 企微 @提及: @企服助手 续租检查
2. OpenClaw指令: 检查续租 / 生成续租方案 {单元号}

配置参数

{
  "contract_renewal": {
    "excel_path": "/Users/mac/美兰中心C+服务.xlsx",
    "alert_days_before": 90,
    "plan_generation_days_before": 60,
    "auto_generate_plan": true,
    "wecom_webhook": "https://qyapi.weixin.qq.com/cgi-bin/webhook/send?key=xxx"
  }
}

使用示例

用户输入: @企服助手 续租检查

输出:

━━━━━━━━━━━━━━━
【续租预警日报】2026-05-28

━━━ 🚨 红色预警（≤30天）━━━
  • T1-XXX，XXX公司，剩余XX天

━━━ ⚠️ 黄色预警（31-60天）━━━
  • T1-601，上海铭尤力食品有限公司，剩余XX天

━━━ ✅ 绿色提醒（61-90天）━━━
  • T1-XXX，XXX公司，剩余XX天

━━━ 统计 ━━━
预警企业总数：XX个
红色预警：XX个 | 黄色预警：XX个 | 绿色提醒：XX个

⚡ 操作链接：[腾讯文档-客户管理]
━━━━━━━━━━━━━━━

核心逻辑（升级版）

4. 客户价值评估算法

def evaluate_customer_value(unit_no):
    """
    综合评估客户价值（基于租金、面积、企业规模、资质等维度）
    
    Args:
        unit_no: 单元号
    
    Returns:
        dict: 客户价值评估结果 {'总分': 85, '等级': 'A', '明细': {...}}
    """
    # 获取客户档案
    customer_profile = call_skill("customer-management", {
        "action": "query_customer",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    if not customer_profile:
        return {'总分': 0, '等级': 'C', '明细': {}}
    
    # 获取客户画像
    portrait = call_skill("customer-management", {
        "action": "build_customer_portrait",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    score = 0
    details = {}
    
    # 1. 租金贡献（权重30%）
    monthly_rent = float(customer_profile.get("首年合同单价", 0) or 0)
    lease_area = float(customer_profile.get("租赁面积", 0) or 0)
    annual_rent = monthly_rent * lease_area * 12
    
    rent_score = 0
    if annual_rent >= 500000:  # 50万以上
        rent_score = 30
    elif annual_rent >= 200000:  # 20-50万
        rent_score = 20
    elif annual_rent >= 100000:  # 10-20万
        rent_score = 15
    else:
        rent_score = 10
    
    score += rent_score
    details['租金贡献'] = {'得分': rent_score, '满分': 30, '年租金': annual_rent}
    
    # 2. 企业资质（权重25%）
    enterprise_type = customer_profile.get("企业类型", "")
    qualification_score = 0
    if "高新" in enterprise_type or "上市" in enterprise_type:
        qualification_score = 25
    elif "科技" in enterprise_type or "研发" in enterprise_type:
        qualification_score = 20
    elif "贸易" in enterprise_type or "服务" in enterprise_type:
        qualification_score = 15
    else:
        qualification_score = 10
    
    score += qualification_score
    details['企业资质'] = {'得分': qualification_score, '满分': 25, '类型': enterprise_type}
    
    # 3. 缴费准时率（权重20%）
    费用记录 = portrait.get("费用记录", [])
    已支付数 = len([f for f in 费用记录 if f.get("是否支付") == "是"])
    总费用数 = len(费用记录)
    缴费准时率 = 已支付数 / 总费用数 if 总费用数 > 0 else 0
    
    payment_score = 0
    if 缴费准时率 >= 0.95:
        payment_score = 20
    elif 缴费准时率 >= 0.9:
        payment_score = 15
    elif 缴费准时率 >= 0.8:
        payment_score = 10
    else:
        payment_score = 5
    
    score += payment_score
    details['缴费准时率'] = {'得分': payment_score, '满分': 20, '准时率': 缴费准时率}
    
    # 4. 服务满意度（权重15%）
    服务记录 = portrait.get("服务记录", [])
    满意数 = len([s for s in 服务记录 if s.get("客户情绪") == "满意"])
    总服务数 = len(服务记录)
    满意度 = 满意数 / 总服务数 if 总服务数 > 0 else 0
    
    satisfaction_score = 0
    if 满意度 >= 0.8:
        satisfaction_score = 15
    elif 满意度 >= 0.6:
        satisfaction_score = 10
    elif 满意度 >= 0.4:
        satisfaction_score = 5
    else:
        satisfaction_score = 0
    
    score += satisfaction_score
    details['服务满意度'] = {'得分': satisfaction_score, '满分': 15, '满意度': 满意度}
    
    # 5. 成交贡献（权重10%）
    成交数 = len([s for s in 服务记录 if s.get("成交情况") == "是"])
    成交率 = 成交数 / 总服务数 if 总服务数 > 0 else 0
    
    deal_score = 0
    if 成交率 >= 0.3:
        deal_score = 10
    elif 成交率 >= 0.2:
        deal_score = 7
    elif 成交率 >= 0.1:
        deal_score = 5
    else:
        deal_score = 0
    
    score += deal_score
    details['成交贡献'] = {'得分': deal_score, '满分': 10, '成交率': 成交率}
    
    # 确定价值等级
    value_level = 'C'
    if score >= 80:
        value_level = 'A'
    elif score >= 60:
        value_level = 'B'
    
    return {
        '总分': min(score, 100),
        '等级': value_level,
        '明细': details
    }

5. 稳租方案自动生成算法（基于标准）

def generate_stable_rental_plan(unit_no):
    """
    基于标准中的"差异化稳租策略"自动生成稳租方案
    
    Args:
        unit_no: 单元号
    
    Returns:
        dict: 稳租方案
    """
    # 1. 评估客户价值
    value_assessment = evaluate_customer_value(unit_no)
    value_level = value_assessment['等级']
    value_score = value_assessment['总分']
    
    # 2. 获取企业画像
    customer_profile = call_skill("customer-management", {
        "action": "query_customer",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    tenant_name = customer_profile.get("租户名", "")
    current_rent = float(customer_profile.get("首年合同单价", 0) or 0)
    lease_area = float(customer_profile.get("租赁面积", 0) or 0)
    
    # 3. 根据价值等级生成差异化稳租策略
    plan = {
        '客户名称': tenant_name,
        '单元号': unit_no,
        '价值等级': value_level,
        '价值评分': value_score,
        '策略组合': [],
        '建议租金': current_rent,
        '优惠方案': '无',
        '预计成本': 0
    }
    
    # A级客户（价值评分≥80）→ 全方位稳租策略
    if value_level == 'A':
        # 策略1：提高服务标准
        plan['策略组合'].append('提高服务标准：增加走访频率（月度→双周），专属管家服务')
        plan['预计成本'] += 5000
        
        # 策略2：关怀活动
        plan['策略组合'].append('关怀活动：生日礼物、节日慰问、企业周年庆贺')
        plan['预计成本'] += 3000
        
        # 策略3：服务赠送
        plan['策略组合'].append('服务赠送：免费会议室使用（8小时/月）、免费停车券（2张/月）')
        plan['预计成本'] += 2000
        
        # 策略4：合同条件调整
        plan['建议租金'] = current_rent * 1.03  # 小幅上涨3%
        plan['优惠方案'] = '续租3年享95折，免租期延长15天'
        plan['策略组合'].append('合同条件调整：小幅上涨+长期优惠')
    
    # B级客户（价值评分60-79）→ 中度稳租策略
    elif value_level == 'B':
        # 策略1：提高服务标准（适度）
        plan['策略组合'].append('提高服务标准：增加走访频率（季度→月度）')
        plan['预计成本'] += 2000
        
        # 策略2：关怀活动（适度）
        plan['策略组合'].append('关怀活动：节日慰问')
        plan['预计成本'] += 1000
        
        # 策略3：服务赠送（适度）
        plan['策略组合'].append('服务赠送：免费会议室使用（4小时/月）')
        plan['预计成本'] += 1000
        
        # 策略4：合同条件调整
        plan['建议租金'] = current_rent * 1.05  # 中等上涨5%
        plan['优惠方案'] = '续租2年享98折' 
        plan['策略组合'].append('合同条件调整：中等上涨+适度优惠')
    
    # C级客户（价值评分\x3C60）→ 基础稳租策略
    else:
        # 策略1：基础服务标准
        plan['策略组合'].append('基础服务标准：保持当前走访频率')
        
        # 策略2：市场化租金
        plan['建议租金'] = get_market_rent(unit_no)  # 市场价
        plan['优惠方案'] = '无'
        plan['策略组合'].append('合同条件调整：市场化定价')
    
    # 4. 计算稳租成本收益率
    年租金收入 = plan['建议租金'] * lease_area * 12
    稳租成本收益率 = (年租金收入 - plan['预计成本']) / plan['预计成本'] if plan['预计成本'] > 0 else 0
    
    plan['年租金收入'] = 年租金收入
    plan['稳租成本收益率'] = round(稳租成本收益率, 2)
    
    return plan

@staticmethod
def get_market_rent(unit_no):
    """
    获取周边市场租金（模拟函数，实际需要对接市场数据）
    """
    # TODO: 对接市场数据API
    # 暂时返回固定值
    return 120  # 元/㎡/月

6. 续租方案生成算法（升级版）

def generate_renewal_plan(unit_no):
    """
    根据企业画像和稳租方案生成续租方案（升级版）
    
    Returns:
        dict: 续租方案（含稳租策略）
    """
    # 1. 获取企业画像分析
    analysis = analyze_enterprise_for_renewal(unit_no)
    
    # 2. 生成稳租方案
    stable_rental_plan = generate_stable_rental_plan(unit_no)
    
    # 3. 获取客户档案
    portrait = call_skill("customer-management", {
        "action": "query_customer",
        "unit_no": unit_no
    })
    
    # 4. 根据画像和稳租方案确定最终方案
    缴费准时率 = analysis['缴费准时率']
    满意度 = analysis['满意度']
    成交率 = analysis['成交率']
    价值等级 = stable_rental_plan['价值等级']
    
    # 方案决策矩阵
    if 价值等级 == 'A' or (缴费准时率 >= 0.95 and 满意度 >= 0.8):
        # 优质企业 → 原条件续租 + 稳租策略
        plan_type = "A"
        proposed_rent = stable_rental_plan['建议租金']
        discount_rate = 0.95 if 价值等级 == 'A' else 1.0
        incentive_policy = stable_rental_plan['优惠方案']
        retention_strategy = stable_rental_plan['策略组合']
    
    elif 价值等级 == 'B' or 成交率 >= 0.3 or 缴费准时率 >= 0.9:
        # 潜力企业 → 优惠续租 + 中度稳租策略
        plan_type = "B"
        proposed_rent = stable_rental_plan['建议租金']
        discount_rate = 0.98
        incentive_policy = stable_rental_plan['优惠方案']
        retention_strategy = stable_rental_plan['策略组合']
    
    else:
        # 一般企业 → 市场化续租 + 基础稳租策略
        plan_type = "C"
        proposed_rent = get_market_rent(unit_no)
        discount_rate = 1.0
        incentive_policy = "无"
        retention_strategy = stable_rental_plan['策略组合']
    
    return {
        "方案类型": plan_type,
        "建议租金": proposed_rent,
        "优惠折扣": discount_rate,
        "优惠政策": incentive_policy,
        "稳租策略": retention_strategy,
        "稳租成本收益率": stable_rental_plan['稳租成本收益率'],
        "客户价值评估": {
            "等级": 价值等级,
            "总分": stable_rental_plan['价值评分']
        },
        "企业画像": analysis
    }

后续扩展接口

1. 谈判话术生成 - 基于企业画像和稳租方案生成个性化谈判策略
2. 竞争对手分析 - 接入周边园区租金数据
3. 续租成功率预测 - 基于历史数据训练预测模型
4. 稳租成本预算管控 - 跟踪稳租成本实际使用情况进行预算管控

当前状态: 技能已调整，依赖customer-management技能获取企业画像。

核心改进: 从独立的知识库查询 → 改为调用 customer-management 技能 + Excel客户管理表。